2011年08月30日

テナントリテンション

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賃貸オーナーを元気にする賃貸管理会社のブログ!!
〜ワンルームマンションは持ち方を変えれば悪くないですよ〜
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ウチの会社の合言葉は「あなたの資産の事、真剣に考えます。」

今日もいい天気でしたが、これまでと違いモウレツな暑さはおさまったようです。
『夏はもううしろ姿…』
秋はすぐそこまで来ています。
食べ物や景色など夏とは違った楽しみもあります。


今日は、先日の後見制度に引き続き『テナントリテンション』を書きました。

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    ここからがブログの本編です。
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「そろそろ更新の時期か…」
更新の通知が、引越のきっかけ(=理由)となる入居さんは実に多いです。


…まず、テナントリテンションとは?
直訳すると、
テナント=借主、リテンション=維持(確保)する
つまりは、借主さんになるべく永く住んでいただくための、あらゆる行為のことです。


さて、入居者さんはどんどん入れ替わって行く方が良いのか?
長く居てもらった方が良いのか?

「出来れば2年毎に出て行ってもらいたい」
そうすればオーナーさんは、礼金2ヶ月の増収になるし
(礼金2ヶ月敷金2ヶ月が当たり前の時代がありました)

その発想が現代も通用するでしょうか。


借主の退去によるオーナーが負担するリスク。
・募集賃料を今までより下げなければならない恐れがある。
・次の借主が、すぐには決まらない恐れがある(空室期間が長い)。
・募集のための費用を負担しなければならない(フリーレントなど)。
という三重苦。

だから現在では、
「借主にはなるべく永く住んでもらいたい」
という発想が大切になっています。


「テナントリテンション」のノウハウ・スキルは、
賃貸管理業者を選ぶ上で最も大切なポイントになります。
社内の賃貸管理業務の中に、
「テナントリテンション」の考えが染みついている必要があるのです。
・入居者対応、
・クレーム処理、
・督促業務、
・メンテナンス、
・更新処理   等もです。

こんな観点から賃貸管理を行っている我々に、管理をお任せください!

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ウェルス・コンサルティング株式会社

TEL: 03-5774-0201 FAX:03-5774-0202

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2011年08月25日

立地は良くても貸しづらい部屋

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暑い日が続いておりますが、徐々に季節は移り変わっているようです。
このような季節の変わり目には、体調を崩しやすいので注意しましょう。
気温の変化は、体温を調整している自律神経にストレスを与えます。
そうすると自律神経の働きが追いつかなくなり、免疫力や抵抗力が低下し風邪をひきやすくなったり、疲れやすくなってしまいます。
特にこの時期、バランスの良い食事をとり、生活のリズムを整え、風邪をひかないように温かくして寝るなど、普段以上に健康を意識した生活を送るようにしてくださいね。

さて、今日のブログは『立地は良くても貸しづらい部屋』について書きました。


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    ここからがブログの本編です。
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賃貸住宅において、「立地条件は変えられないので、物件最寄駅は慎重に選ぶ」
ということを徹底している方が増えてまいりました。
弊社のお客様でも、貸しづらい駅の物件を所有してしまっている人はほとんどいません。
しかし、立地以外で貸しづらい物件を所有している方は意外と少なくありません。
賃料の減額や空室要因になるので、新規の購入はなるべく控えて既存所有物件は速やかに返済していきたいですね。

私たちが日々募集活動をして貸しづらい条件をまとめました。
1、1Fの部屋である
2、駅から10分以上 (理想は5分以内)
3、洋室が6畳未満

次回以降のブログに理由をお伝えしますが、基本的にこれらの条件に当てはまる物件はよほど持ち続けなければならない
理由がない限り、途中で売却し換金してしまった方がいいかもしれません。
やはり入居者から好まれないため、空室の期間が長かったり賃料交渉されることが多いのです。
しかし、驚くのは購入価格と賃料です。
ほぼ2F住戸と価格が変わらないため、一番安い1Fでもいいかという気になります。
賃貸経営は長い期間になるので、途中から計算どおりにならないようでは困ってしまいます。
これらの条件は数十年経過したマンションオーナー様が困っているマンションの特徴です。

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2010年07月25日

ファミリーマンション投資

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猛暑日が続きますが皆さん夏バテはしてませんか?

ちなみに猛暑日とは一日の最高気温が35度以上の日、真夏日とは30度以上の日です。
言葉だけで暑くなりますね・・・。

さて、今日はファミリーマンションの投資について書きたいと思います。
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マンション投資と言えば価格と利回りの高さからワンルームタイプへの投資が主流です。ただ昨今空室率の高さや供給の多さ、賃料下落などの要因から今まで低利回りを理由に敬遠されていたファミリータイプへの投資が見直されてきています。

ファミリータイプのメリットを簡単に列挙してみると
・ファミリータイプは実需が主流なので、投機的な特性の強いワンルームより価格が安定している
・売却時に投資、実需両方の需要が見込まれるため、流動性が高い
・賃貸時の平均入居期間が長い
・家族世帯が見込まれるため、入居者のマナー等が良い傾向にある
・マンション管理組合の意識が高い傾向にある
・実需を見込んでいるため、建物の質、設備が良い
と言ったところでしょうか。

ファミリーマンションの課題は分譲マンションの購入と競合することです。
入居者は分譲マンションを購入したときの月々の返済額と家賃を比較して
月家賃>月額返済額
であれば買ったほうが得と考えて購入する選択をします。
ただ最近は持ち家志向からライフステージに併せて自由に賃貸物件を住み替える賃貸志向へというように意識が変化してきているので今後も安定した需要は見込まれるのではないかと考えられます。

ワンルームで高利回りを考え、一方でファミリータイプで資産価値と流動性を考えるなど、マンションでも保有資産をいくつかのタイプに分散させて持つこともひとつの選択ではないでしょうか。


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