2011年09月16日

マンションの解約について(手付金の放棄)

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9月に入っても暑さは変わらず続いております。
しかし渋谷の若者たちも徐々に秋物のファッションを取り入れているようです。
なんとか夏を乗り越えたように感じますが少しさみしい気持ちになりますね。
今日は、『マンション営業の断り方(手付金の放棄)』を書きました。

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弊社のオーナー様へも『買ってください!』といった迷惑電話が多く困惑しているようです。
もしも、自身の意思によらず契約してしまった場合に、解約する方法を知っている場合と知らない場合では対応が大きく違っていきます。
先日は、マンション営業の断り方及びクーリングオフについて書きましたので今日は手付金放棄による解約について書いてみました。

まずは、原則についてですが、売買契約にだけではありませんが、当事者の一方的な都合で契約を後から取り消したり、解除したりすることはできません。
売買の相手方に大きな損害を与えてしまうことにもなりかねませんし簡単に解約できるのであれば
それこそ契約した意味もなくなってしまうからです。
動産売買の場合、通常の売買契約と異なり手付金を放棄することによって契約を解除できる場合があります。

しかし不動産取引を行う場合、売買契約時に手付金というお金を支払います。
この手付金を支払うというのはどのような意味があるのでしょうか。
手付金には、次の3つの意味があると言われています。

1、契約が成立したことの証拠とする。これを“証約手付” といいます。

2、契約当事者の一方が債務不履行(契約内容を守らないこと)をした場合に、手付を交付した者は相手方にそれを没収され、受取った者はその倍額を返さなければならない。
これを“違約手付” といいます。
この場合は、違約金の前払いの意味を持ちます。

3、解約権を留保する。
これを“解約手付” といいます。
解約権の留保というのは具体的にいうと、手付金を交付した者はその手付金を放棄し、受取った者は受け取った手付金の倍額を支払って契約を解除できるという意味です。

今回取り上げたいのは解約手付けについてです。
上記のとおり手付けについては3つの意味がありますが、契約時に特に手付金の意味を定めておかなかった場合は、解約手付の意味があるのだとされています(民法557条)。
したがって、契約時に手付金について特段の定めをしていないことを確認のうえ、買主は既に支払った手付金を放棄すれば、契約を解除することができます。
手付金を放棄するわけですから、残念ながら既に支払った手付金の返還を請求することはできません。

それでは、売買契約時に手付金を交付し、手付金について特に意味を定めておかなかった場合はいつでも契約を解除することができるのでしょうか。
例えば、売買契約を締結した売主が、物件の引渡しや、所有権移転登記など、売主側が契約の履行に着手した場合、あるいは、買主が残代金の支払いをしたり、物件の引渡しを売り主に催告した場合など、契約の履行に着手したものと扱われ、それ以降、手付解除ができなくなることがあります。
つまりいつまでも手付解除ができる訳ではないのです。

手付け金放棄による解約をするのであれば、早めの対応と確実な方法(専門家への依頼など)が必要となりますのでご注意ください。

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2011年09月05日

マンション営業の断り方

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台風の被害が深刻の模様ですね。
今年は自然災害が多く、大変な年になったようです。
救出活動は困難を極めており、まだまだ心配は絶えません。
一人でも多くの方々が、助かりますようお祈り申し上げます。


今日は、『マンション営業の断り方』を書きました。

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非常に困っている人が増えています。当社でもオーナー様のところへ追加購入の話を電話でしてくる業者も多く、
悪質で法律家を紹介したケースもありますので、今回はまず自分でできる断り方法を書きます。

A、申し込み前の電話やアポイント段階
電話による勧誘は、アポイントを取ることが目的です。
そのため、あること・ないこと含めさまざまな話法でアポイントを迫ります。
その気がないのであれば、電話に出ないことがベストですが、出てしまった場合はなるべく相手にせず早めに打ち切りましょう。
なんとなく話を続けてしまうと無理矢理でもアポイントを迫られますので注意してください。
アポイントしてしまった方は、マンションを購入しないことをはっきりと伝えてください。
強い口調で迫ってきたり、契約するまで帰さないといった例も多いので強い意志をもって断ってください。
また申込用紙に署名・捺印などはしてはいけません。(業者は契約書ではないから大丈夫などと言います)
特定商取引に関する法律には、上記のように契約を締結しない旨の意思を表示した者に対し、当該売買契約又は当該役務提供契約の締結について勧誘をしてはならないとの定めがあります。
この時点で法的な手段を取ることも可能ですが、まずは電話の時点で相手にしないようにするのが良いでしょう。

B、申し込み後、売買契約〜引渡しまで
まずクーリングオフの対象になるかの確認。
@ 売主が宅地建物取引業者で、買主が個人(業者でない)である場合
A 事務所など以外の場所で買主が買い受けの申込をした場合、または売買契
約の契約をした場合
(事務所などにおいて買受けの申込みをし、事務所など以外の場所において売
買契約を締結した場合は、クーリングオフはできません。)
B 書面でクーリングオフできることを告げられたときから8日間経過してい
ないこと
C 宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときでな
いこと

◆この場合の業者とは
宅建業者自身が、売主である場合、または宅建業者である売主から依頼を受け
た代理・媒介をうけた宅建業者

 ◆事務所などとは、どういう場所をいうのか
@事務所
A土地に定着していて(つまり、テント張りの案内所は、土地に定着している
といえません。)専任の取引主任者の設置義務があること
B買主が申し出た買主の自宅・勤務先
ポイントは、買主が申し出るということです。売主が申出た場合には、クーリ
ングオフできるということになります。また、自宅・勤務先以外の場所であれ
ば、買主が申し出た場合も、クーリングオフできるということになります。

上記を確認のうえクーリングオフが適用できるのであれば速やかに手続きをしてください。
しかし、業者はクーリングオフを妨害してくることもよくあることですので、『確実』な証拠を残すためには内容証明郵便を使うのが有効な手段です。(この点については、専門家(行政書士等)に依頼するのが確実です。)
妨害行為が続いても、いつ・どのような内容でクーリングオフしたのかを証明することができます。

クーリングオフの条件に当てはまらない場合は、『手付金の放棄』という手法もあります。
次回はその点について書こうと思います。

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2011年08月09日

原野商法

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もうすぐお盆の時期になりますね。
ウエちゃんも実家にお墓参りに行く予定です。
ところでお盆にはどのような意味が込められているのでしょうか?

仏教の盂蘭盆会(うらぼんえ)を略したもので、語源は梵語(ぼんご)の「ウランバナ(ullanbana)」、直訳すると「逆さつり」という意味を持つそうです。

 『仏教辞典』には、「死者が死後に逆さに吊るされている様な非常な苦しみを受けているのを救う為に、祭儀を設けて三宝に供養すること」と、あります。

 お釈迦様の弟子の目蓮尊者(もくれんそんじゃ)が、亡くなった母親が餓鬼道に落ち、逆さに吊るされている様な非常な苦しみを受けているのを知り、何とか救おうとその母に食物を与えるのですが救えず、お釈迦様にお願いし、そのお導きで多くの衆僧を招いてご供養の大布施を捧げたのが7月15日。甲斐あって、母親は餓鬼の苦しみから逃れる事ができ極楽往生が出来ました。

 今で言う「お盆・お施餓鬼」の始まりだそうです。

さてさて今日は、『原野商法』について書いてみました。

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原野商法とは1970年から1980年代に多く見られた詐欺まがいの商法です。
値上がりのほとんど見込めない山奥の土地や原野を「将来新幹線が通って値上がりします」「大規模な宅地分譲が行われ値上がりします」などといった将来付加価値が付くことを言葉巧みに売りつけていました。

購入価格も1坪数千円、総額でも100万円程度からと比較的安価であり、また遠方であり実際に見に行くこともしづらく、「今買わないと他の人が買ってしまいますよ」などというように言葉巧みに載せられて購入してしまいます。

結局値上がりすることもなく、価値のほとんどない土地を手に入れただけになるのですが、その背景にはバブルによる土地神話や安易な不動産取引があったと考えられます。

価値がほとんどなくても土地を持っていることはそんなに悪いことではないと思われる方もいるかもしれませんが原野商法で取引された土地は処分ができないことが大きな問題です。
取引された土地は非常に劣悪な土地が多く、文字通りその土地に行くことも困難な土地や、産業廃棄物が不法投棄されているような土地も見受けられます。
処分する方法としては相続時に相続放棄をするか、遺産相続時の物納対象とするか程度しかなく、延々と固定資産税のみを支払い続けるまさに不良債権と化しています。

現在では原野商法そのものはあまり聞かなくなってきていますが、近年は原野商法の被害者を狙った二次商法がまだ行われています。

原野商法で価値のない土地の所有者となって困っている人を狙い、「○○万円かけて土地の造成をすれば買い手が見つかる」「土地の測量が必要で○○万円かかる」などと言い更に金銭を取ろうとします。

原野商法の被害者層は高齢化してきており、狙われる対象になりやすいとい言われています。
うまい話には裏があるということを考え、そのような話があったらまずは身近な人や消費者センター等に相談し確認を取ることが予防の最善策でしょう。

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