2011年10月22日

賃貸借契約の注意点

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残念ながら雨の週末ですね。
みなさまはいかがお過ごしでしょうが。
傘を持って出かけましたが、電車に置き忘れしまったうっかり者の
ウエちゃんです。

傘の忘れ物は非常に多いらしく、衣類・カード・各種証明書・電化製品などを大きく突き放して
ダントツ一位だそうです。
皆さんも気を付けてくださいね。


今日は「賃貸借契約書の注意事項」について書いてみました。

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ビジネスや私生活において何かと必要な契約書。
私生活で代表的な契約書として賃貸借契約書があげられます。
この契約を締結した経験のある方も多いと思いますが、内容はあまり読んでないケースが多く聞かれます。
特に問題がおきなければ良いのでしょうが、ポイントだけは確認しておきましょう。

■使用目的
一般的なアパート・マンションの使用目的は「居住用」となります。
従って営業目的の事務所使用やクラブ・サークルなのどたまり場としては使えません。

■入居者数
単身者・学生用などの物件は、入居者数は「1名に限る」です。
違約金の請求なども考えられるので注意してください。

■契約の更新
契約期間の満了したときに更新することが、ある程度想定されている方も多いと思います。
通常は、契約更新料を支払うことで、更新ができます。
契約更新料は、各契約により金額が違いますので最初の契約時にどの程度費用が発生するのか確認しておくべきでしょう。

■敷金
敷金は、契約から生じるさまざまな債務(金銭等の支払い義務)を保証するために家主に預けておくべきお金です。
契約更新時に、家賃の増減に応じて敷金が増減する場合があります。

■家主からの契約解除
家主からの契約解除は、解約の6ヶ月前に予告するとの条項が多くみられます。
実際には家主と借主の信頼関係が無くなったと客観的に判断できるような状態なって、初めて契約が解除できるとされています。

■禁止事項
多くみられる禁止事項について記載します。
●転貸の禁止
転貸する必要がある場合まず管理会社に相談してからにしましょう。

●石油ストーブ等の持ち込み禁止
火災の心配から禁止している事項です。(類似品:ガスファンヒーター等は禁止範囲入るかは不明な場合が多いですがつかない方が無難でしょう)

●ペット飼育禁止。
室内だけで飼うことができ、騒音・においを出さない熱帯魚や小動物などは例外的に認められる場合がありますが、管理会社に確認することが必要です。
なお、ペット飼育認められても、退去時の原状回復費用が多額になることは覚悟が必要です。

契約書を確認のうえで締結するのは大変な作業ですが、ポイントになる部分は押さえておかないと後々トラブルを招きかねませんので気を付けましょう。

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2011年10月12日

敷金返還の時期

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日本vsタジキスタン戦を見ることができずくやしいウエちゃんです。
結果はナント8-0で日本代表が圧勝したようです。
見ていた人はとても興奮したことでしょう。
日本代表とタジキスタン代表ではFIFAランキングでも大きな差があるようですが
サッカーの試合で8-0は驚きの結果と言えますよね。
今後もさらなる飛躍を期待します。

さて、今日は『敷金返還の時期』について書いてみました。

 
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一般に敷金とは、『賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保』するものであると考えられています。
(ちなみに敷金には特約のない限り利息を付すことはできません。)
 ここでいう『一切の債権』としては、賃貸人の賃借人に対する未払賃料債権と 損害賠償債権の二つが主なものとしてあげられます。
賃料回収と故意・過失による汚損・破損などの修理費などに充当され、残金が返還されます。

建物の売買契約などでは、販売代金の支払いと不動産の所有権移転登記を同時に行いますが、賃貸借契約での敷金返還請求権に同時履行の抗弁権が認められるのでしょうか。
賃借人の心理的には早く返還してもらう分には問題はないでしょうが、敷金を明け渡しと同時に返還請求することはできません。
賃借人が敷金の返還を請求するには、賃借物(家屋)の明け渡しが完了していることが必要とされます(最判昭和49.9.2)。つまり、賃借人は賃貸人に対して、敷金を返還しなければ家屋を明け渡さないぞ、といったことは主張できないことになります。

原状回復工事をするためにはまず建物を明け渡してもらわなければなりませんので、同時履行の主張は認められないのです。


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2011年10月07日

賃貸借契約の成立

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契約とはいつの時点からその効力を発生させるのでしょうか。
コンビニでおにぎり1個買うのも契約です。
お金を払いお釣りを受け取った時から契約が成立して食べてもよいのでしょうか?
レジに並び「いらっしゃいませ!」と言われたとたんに食べてしまったらどうなるのでしょうか?

今日はそんな契約の成立について書いてみました。

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賃貸借契約の成立とは。
一般的に、契約が成立するためには一方からの申込みの意思表示と、その相手方からの承諾の意思表示の合致により成立します。
簡単な例でいえば「売ってください」との申込みがあり、相手方が「はいどうぞ。買ってください」との承諾をすることにより契約が成立することとなります。
この申込み・承諾は、文書(契約書)を交わすことなく口頭だけでも成立します。
契約書に署名捺印していなくても契約そのものは成立していると考えられています。

賃貸借契約においては、入居希望者が入居申込書(申込み)を提出して、家主(契約の相手方)から契約に応じます(承諾)と意思表示されたときに契約が成立となります。

細かい話になりますが、家主からの承諾の意思表示が入居希望者に届いていなくても仲介業者に伝えた時点で契約は成立したものと考えられます。
民法ではこれを承諾意思の発信主義と呼び「隔地者間における契約の成立時期に限っては、承諾の通知を発信したときに成立する」と定められております。(民法526条1項)

また、入居希望者からの申込は「相当の期間」の経過後でないと、申込みの撤回ができないとされています。(民法524条)
賃貸借契約においては、家主の承諾の意思表示が明らかになるまでに入居希望者からの撤回は事実上不可能と考えられます。








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