2011年08月30日

テナントリテンション

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ウチの会社の合言葉は「あなたの資産の事、真剣に考えます。」

今日もいい天気でしたが、これまでと違いモウレツな暑さはおさまったようです。
『夏はもううしろ姿…』
秋はすぐそこまで来ています。
食べ物や景色など夏とは違った楽しみもあります。


今日は、先日の後見制度に引き続き『テナントリテンション』を書きました。

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「そろそろ更新の時期か…」
更新の通知が、引越のきっかけ(=理由)となる入居さんは実に多いです。


…まず、テナントリテンションとは?
直訳すると、
テナント=借主、リテンション=維持(確保)する
つまりは、借主さんになるべく永く住んでいただくための、あらゆる行為のことです。


さて、入居者さんはどんどん入れ替わって行く方が良いのか?
長く居てもらった方が良いのか?

「出来れば2年毎に出て行ってもらいたい」
そうすればオーナーさんは、礼金2ヶ月の増収になるし
(礼金2ヶ月敷金2ヶ月が当たり前の時代がありました)

その発想が現代も通用するでしょうか。


借主の退去によるオーナーが負担するリスク。
・募集賃料を今までより下げなければならない恐れがある。
・次の借主が、すぐには決まらない恐れがある(空室期間が長い)。
・募集のための費用を負担しなければならない(フリーレントなど)。
という三重苦。

だから現在では、
「借主にはなるべく永く住んでもらいたい」
という発想が大切になっています。


「テナントリテンション」のノウハウ・スキルは、
賃貸管理業者を選ぶ上で最も大切なポイントになります。
社内の賃貸管理業務の中に、
「テナントリテンション」の考えが染みついている必要があるのです。
・入居者対応、
・クレーム処理、
・督促業務、
・メンテナンス、
・更新処理   等もです。

こんな観点から賃貸管理を行っている我々に、管理をお任せください!

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TEL: 03-5774-0201 FAX:03-5774-0202

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2011年08月28日

成年後見制度でできないこと

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26日のゲリラ豪雨は、まるで滝のようでした。
昔から夏の夕方の夕立は当たり前でしたが、今では危険を感じずにはいられません。
東京練馬区のマンションでは、1階のエレベーターホールが浸水したそうです。
また品川区では、交差点の中心や歩道の横などあちらこちらのマンホールから激しく水が噴き出す光景が何度も報道されていました。
これが日本の夏の当たり前の姿になってしまったのでしょうか。
注意しても避けられるものでないので困ったものです。

今日は、先日の後見制度に引き続き『後見制度2』を書きました。

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先日記事にした成年後見制度ですが後見人に選任されていてもできないことがあります。
一般的にあまり知られていないようなので簡単にまとめてみます。

■一身専属的行為
成年後見人等は、遺言のように、法律上その本人しかできない行為(一身専属的行為といいます)についは権限がありません。

医療行為に関して、同意すること拒否すること
医療行為、身体的侵襲を伴う医療行為に関しては、成年後見人等は同意権、拒否権を行使することはできません。


■福祉施設等契約時の身元保証人
後見人には、本人の生活や治療に必要な費用を支払う義務はありますが、それはあくまで本人の財産の中から支弁するものであり、施設費用や入院費用について、後見人が個人として保証すべき義務はありません。

施設費用や入院費等については、支払手続は責任を持って行うが保証人になれないとことを、十分によく説明して、施設や病院の了解をえるべきです。
単に支払手続きをする人、あるいは請求書の送付先としての登録を求める方法もあります。

■利益相反行為
利益相反とは、成年後見人またはその代表する者に利益で、本人に不利益である行為と解されています。成年後見人と本人が対立当事者になる行為のほかに、成年後見人が本人を代表して第三者と法律行為をする場合にも含まれます。

具体的には、・後見人と被後見人との間の法律行為・遺産分割協議・相続放棄、債務免除・財産処分行為・保証、担保設定等があげられます。
利益相反行為の基準については、後見に関する判例や親権に関する判例が参考になります。

成年後見人等は本人の利益のために職務を行うのが制度の本旨となります。
本人の利益を害さないよう十分に注意すべきです。なお、
本人の利益を害した場合には、成年後見人等は、善管注意義務違反の責任を負うことになります。
利益相反する場合の手続きは、成年後見監督人がいる場合は、成年後見監督人等は成年後見人等の職務を監督することですので、利益相反行為がある場合には、成年後見監督人等が被後見人等を代表し行為を行うことになります。

成年後見監督人等が選任されていない場合は、成年後見人は家庭裁判所に対し、特別代理人の選任を申請しなければなりません。選任された特別代理人が被後見人等の利益を擁護する立場で成年後見人等と契約をすることになります。



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2011年08月25日

立地は良くても貸しづらい部屋

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こんにちは!

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ウチの会社の合言葉は「あなたの資産の事、真剣に考えます。」

暑い日が続いておりますが、徐々に季節は移り変わっているようです。
このような季節の変わり目には、体調を崩しやすいので注意しましょう。
気温の変化は、体温を調整している自律神経にストレスを与えます。
そうすると自律神経の働きが追いつかなくなり、免疫力や抵抗力が低下し風邪をひきやすくなったり、疲れやすくなってしまいます。
特にこの時期、バランスの良い食事をとり、生活のリズムを整え、風邪をひかないように温かくして寝るなど、普段以上に健康を意識した生活を送るようにしてくださいね。

さて、今日のブログは『立地は良くても貸しづらい部屋』について書きました。


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    ここからがブログの本編です。
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賃貸住宅において、「立地条件は変えられないので、物件最寄駅は慎重に選ぶ」
ということを徹底している方が増えてまいりました。
弊社のお客様でも、貸しづらい駅の物件を所有してしまっている人はほとんどいません。
しかし、立地以外で貸しづらい物件を所有している方は意外と少なくありません。
賃料の減額や空室要因になるので、新規の購入はなるべく控えて既存所有物件は速やかに返済していきたいですね。

私たちが日々募集活動をして貸しづらい条件をまとめました。
1、1Fの部屋である
2、駅から10分以上 (理想は5分以内)
3、洋室が6畳未満

次回以降のブログに理由をお伝えしますが、基本的にこれらの条件に当てはまる物件はよほど持ち続けなければならない
理由がない限り、途中で売却し換金してしまった方がいいかもしれません。
やはり入居者から好まれないため、空室の期間が長かったり賃料交渉されることが多いのです。
しかし、驚くのは購入価格と賃料です。
ほぼ2F住戸と価格が変わらないため、一番安い1Fでもいいかという気になります。
賃貸経営は長い期間になるので、途中から計算どおりにならないようでは困ってしまいます。
これらの条件は数十年経過したマンションオーナー様が困っているマンションの特徴です。

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