2011年06月24日

賃貸運営における火災保険の基礎知識(1)

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本格的に暑いなってきましたね。
日陰のない道を歩き続けているとさすがに溶けてしまいそうになります。

昨年同様『熱中症対策』しておいたほうが良さそうですね。

一昔前の運動部のような水分を取りすぎると体がバテてしまい、かえって良くないという
考え方は間違いだそうです。
汗で失った水分や塩分を、こまめに補給することが熱中症を予防します。

また、軽い熱中症にかかると喉の渇きを感じにくくなってしまいます。
喉が渇く前、あるいは暑いところに出かける前に水分を取るように心がけてください。


さて、今日は、火災保険の基礎知識について書きました。

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収益を生み出す資産であるマンションやアパート。
もし火災により被害に合えば、思わぬ出費や持ち出しが発生し、
運用計画が狂ってしまいます。
賃貸経営における当然のリスクマネジメントとして、火災保険をよく理解して
おく必要があるでしょう。
ただし、単に保険を付ければ良いという訳ではありません。
保険のつけ方によって賃貸経営事業の成功・失敗を左右することになります。
保険の仕組みを知った上で、賃貸経営者にとって最も得になる賢い保険の
つけ方を考えてみましょう。

●保険金額の決め方⇒「時価」「新価」
火災保険の保険金額(保険契約の支払い限度額)は、
時価方式と再調達価額(新価)方式の2つがあります。
 *時価=再調達価額から、年月経過や使用による消耗分(価値が下がった分)
  を差し引いた金額(時価=再調達価額−消耗分)

 *再調達価額=同等の物を新たに建築あるいは購入するのに 必要な金額
  通常の火災保険では、保険金額は時価となります。
時価ですとマンション・アパートの新築価格から毎年価値の減価分を差し引いた金額が
保険金額になります。
建ててから年数が経てば経つほど建物の価値が減価しますから、
万が一にも全損となった場合は、支払われた保険金額だけでは賄う事ができません。
そうした欠点をカバーするため、火災保険に付帯する「特約」があります。
特約の名前は「価額協定保険特約」(再調達価格=新築価格で保険金額を設定する特約)。
この特約をつけ新築価格で保険金額を設定しておけば、
たとえ全焼しても支払われる保険金だけで持ちなおすことができます。

次回の火災保険の基礎知識は「保険金額の支払い方式」についてお送りしま
す。



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2011年06月18日

BCP(事業継続計画)


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今年ももう6月半ばを過ぎましたね。
はや、折り返し地点まで来ております。

来年の大河ドラマは『平清盛』に決定したそうです。
主演は、松山ケンイチさん。

大河好きのウエちゃんとしては、久々の源平ものにスポットが
あたり、うれしく思います。


さて、今日は、BCP(事業継続計画)について書きました。━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━─━
    ここからがブログの本編です。
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今日は企業の防災体制について書きたいと思います。
近年BCP(business continuity plan)事業継続計画という言葉を耳にするようになってきました。
BCPとは企業が災害や不祥事等、緊急事態が発生した際に限られた経営資源の中で事業を継続、
ないしは目標復旧時間内に再開できるようにするために事前に策定される行動計画をいいます。

緊急事態としては自然災害、大火災、テロなど様々ですが、地震大国日本においては震災へのBCPが一番可能性が高く優先的に対策を取る部分ではないでしょうか。
いつ起こるか分らないものではありますが、日本においては地震の発生率は高く企業として無視を
するわけにはいけません。CSR(企業の社会的責任)の観点からもBCPの策定は当然するべきであり緊急事態だからこそ、きちんとお客様にサービスを継続し続けられる体制を築いておくべきでしょう。
また策定することはもちろんとし、定期的なチェック、見直し、共有を行っていくことも大切です。

日本では特に震災のBCPは2004年の新潟中越地震より注目され出したと言われております。
今回の東日本大震災でもそうですが、震災後はBCPが注目されるものの費用と効果の観点から
消極的な企業も多いことも事実です。
緊急事態には様々ありますので全てに対して対策を立てることは難しい部分もありますが、
こと日本では震災に対しては積極的に対策を取っておくべきでしょう。

BCPの基本は「もし10日間、業務ができなくなったら・・・」という結果からどうなるか、
どうしたらいいかという観点で考えることです。
地震が起こったら、停電が起こったらという個別の要因で考えがちなのですが、
ひとつひとつ対策を立てるのは煩雑ですし、また他の要因に応用できないこともありえます。
この辺は災害対策とは視点がことなりますのでご注意下さい。

BCPというと難しく考えがちな部分もありますが、まずは緊急事態のことを時折考えてみることが
大切なことではないでしょうか。


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2011年06月16日

抵当権抹消登記

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不動産に関する手続きは多々ありますが、忘れがちになってしまう
手続きの一つに『抵当権の抹消登記』があげられます。

この手続きは、ローンを完済した後に行うものですが
手続きをせずに、放置してしまう方や、それをすべきことを認識していない場合も
あるのです。

今日は、抵当権抹消登記について書きました。

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    ここからがブログの本編です。
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 弊社のお客様の中には、ローンの返済が終わり抵当権の抹消登記手続きを行う方がいます。
 この耳慣れない『抵当権の抹消登記』とはどのような手続きなのか?
 今日はその点につき書いてみました。

抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りたときに、
家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。
端的に言えば、住宅ローンの支払いができなくなったときは、
その家と土地を銀行が取り上げますよ、と契約できる権利のことです。

そのような、契約は結ばないほうが良いのは確かなのですが
この契約をしないと、銀行はお金を貸してくれません。

銀行は、住宅ローンを払えなくなったとき、
大きな損害を被ってしまいますので、必ずこの契約をします。

この契約が「抵当権設定登記」です。

「抵当権設定登記」とは国の機関である法務局というところに、
「この家と土地の所有者がお金を借りた銀行に住宅ローンを払えなくなったら、
その銀行が家と土地を優先的に取り上げるという契約をしました」
という届け出をすることです。

こうして銀行は法務局というところに届け出ておくことにより、
家と土地を優先的に取り上げる権利を国に保証してもらうことができるわけです。
抵当権設定手続きは、銀行と提携している司法書士という方が代理して行うことが一般的です。

お金を借りる人は、銀行の指示通りに書類に署名捺印をしたり、
印鑑証明書を提出したりしていれば、自分は何もしなくても、いつの間にか完了しています。
住宅ローンが終了しお金を返し終われば、今度は抵当権設定登記は不要になるため、
抵当権設定登記を消す、という作業をしなければなりません。

これを「抵当権抹消登記」といいます。

この抵当権の抹消登記をするに当たり
銀行から抵当権を抹消するための書類 一式を渡されます。

抵当権抹消登記は、抵当権設定登記のように、銀行にまかせっきりでは何もすすみません。
銀行か送られてくる書類には、自分で司法書士を探して頼むか、
自分で法務局へ行って自分で手続きをすることになります。

抵当権抹消の手続きをしなかったからといって、今すぐ不都合なことがあるわけではありませんが
後々に不動産を売却するときに面倒くさいことになりますから、
銀行から書類が送られてきたら、すみやかに手続きを行うのがベストでしょう。

 ご自身で抹消登記をするのであれば、インターネットで手続きを紹介しているサイトもありますし
 法務局のホームページに手続き方法の説明もありますので、それを参考に申請すれば良いでしょう。




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