2011年04月29日

危険負担について

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賃貸オーナーを元気にする賃貸管理会社のブログ!!
〜ワンルームマンションは持ち方を変えれば悪くないですよ〜
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改めて3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震の災害の影響を受けた皆様に
心よりお見舞い申し上げます。
1日も早い復興をお祈りするとともに、復旧作業やボランティア活動に従事されている
方々に心より感謝いたします。

大型連休が始まり帰省する方も多いことでしょう。
東北新幹線も全線復活したので、まずは一安心ですね。
ウエちゃんも、GWを満喫しようと思います。

今日のテーマは『危険負担』についてです。

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    ここからがブログの本編です。
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3月に発生した東北地方太平洋沖地震により、多くの建物が被害を受けました。
中には、売買契約は済ませているが、建物の引渡しは受けていない。
このようなケースも考えられますが法律ではどのような解決策が設けられているのでしょうか?

結論から言いますと、買主は支払いをしなければなりません。
上記は『危険負担の債権者主義』と呼ばれ買主に厳しい内容になっております。
このような法律があると、不動産のような高額な商品を購入するにあたり大きな不安をかかえることになります。

このため不動産の売買契約書では、民法と異なる特約をすることになります。
この場合、民法よりも特約が優先的に適用されるわけです。
危険負担の特約では 「 損失については、引渡し日の前日までは売主、引渡し日以降は買主の負担とする」 とし
「買主が本契約を締結した目的を達することができない場合には、本契約を解除することができる」 という
「債務者主義」 に変更します。
この場合、毀損が軽微であれば売主の費用負担で修理して引渡すこともできますし、もともと買主が既存の建物を
取り壊すつもりで契約したのであれば、その建物が災害で滅失したとしても買主の目的は果たせますから契約解除の
必要もありません。
この危険負担が適用されるような事態になることは滅多にありませんが、万一の場合を考えて対処することは必要です。
もしあなたが買主で、目の前に提示された売買契約書にこの特約があることを必ず確認してください。




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2011年04月26日

ダイノックシート

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今日は暖かく過ごしやすい一日でした。

もうすぐG・W。
みなさんは連休のご予定はもうお決まりでしょうか?
あまり浮かれてはいられませんが、それでも連休は待ち遠しいものです。
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最近リフォームでダイノックという素材について耳にすることが多くなっています。
今日は弊社でもよく利用してるこのフィルムシートについて書きたいと思います。

ダイノックシートとは住友スリーエムの開発した粘着剤付きの塩ビ印刷化粧フィルムの商品名をいい、その他にはシーアイ化成のベルビアン、サンゲツのリアテック、積水化学のパロア等同種のものがいくつかありあます。

このフィルムは木材、石など本物の素材に近い質感をかもしだし、室内、浴室、建具等、幅広いものの装飾に利用可能なところが大きな特徴で今や建築では欠かせない素材となっています。

特徴をいくつか列挙すると
1、手早い施工 
廃材・施工音が少なく、張りつけによる施工なので工期が短く済みます。
下地を選ばす複雑な表面にも利用可能です。
2、優れた性質 
塩ビという素材の性質上、防火性、湿気、キズ等耐性に強く、メンテナンスも容易のため長く使えます。
また消臭やシックハウスの抑制効果を抑制する特徴を持つものもあります。
3、仕上がりの美しさ 
サビ、キズ等傷んでいるものでも張り付けのみで見違えるほどの仕上がりになります。
パターンは数百種もあり多彩な利用が可能です。

気になるのはその値段ですが、建具を入れ替えたりするよりは遥かに安価です。また仕上がりの質感の良さからも集合住宅はもちろん、一般住宅、商業施設まで幅広い用途に対応可能です。
施工については相応の技術が必要になるため、きちんとした業者さんへの依頼が必須でしょう。


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2011年04月16日

マンションの構造と種類について

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3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震の災害の影響を受けた皆様に
心よりお見舞い申し上げます。
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方々に心より感謝いたします。

ここ数日20℃を超える暖かい日が続いていますね。
皆様はお花見など楽しまれましたでしょうか。
弊社では先日‘お花見ランチ会@代々木公園’を行いました。
お花観賞はそっちのけで目の前のごはんノルマに必死で喰らいついていましたね。

さて今日のブログ行ってみましょう。
 

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本日は知っているようで知らない、マンションの「構造」、「耐震構造の種類」、「築年数」と地震の関係についての豆知識です。マンションを買う際や入居を勧める際の参考にして頂ければと思います。

【構造】
マンションの造りは大きく2種類あります。
・鉄筋コンクリート造(RC造)(鉄骨鉄筋の場合SRC造)
・鉄骨造(S造)
強度はRC造>S造で、グレードの高いマンションや分譲マンションはほぼRC造(またはSRC造)になります。
揺れに関してもS造の方が揺れるようです。

また、階数は3層に分かれており、
・「低層階」…5階程度まで
・「中高層階」…6〜15階程度
・「超高層系」…それ以上
RC造の「低層」では柱・梁のある構造と、ない構造(壁式構造)に分かれ、壁式構造は地震に強く、震度6クラスの地震で過去あまり被害が出ていないそうです。
しかし単純に高層に比べて低層の方が安全かというとそうではありません。
地震時に加わる力は建物の重さに比例し、低層により大きな力が加わるので一般的には低層階の方が被害は大きい様です。


【耐震構造の種類】
・耐震構造…免震装置、制震装置のついていない建物の総称。国内の建物のほとんどが耐震構造。
・免震構造…地震時に水平方向にかかる力を低減し、地震のエネルギーを1階床下に組み込んだ装置に集中させる構造。
高額な上、メンテナンス費もかかるなど修繕積立金が高くなる。
・制震構造…地震による建物の変形を小さくする為の装置で、超高層建物に取り付ける場合が多い。

高層であるほど揺れが大きいのは、地盤の水平移動量に各階の移動量が加算される為です。
高層のマンションやビルは揺れた方がいいかというと、揺れないに越したことはありません。
マンション設計は現在ある程度の揺れを考慮してされるのが主ですが、それは揺れた方が良いのではなく、揺れても壊れないよう建物に粘りを持たせた設計である為です。
免震構造の良いところは揺れが小さい点です。

【築年数】
・1981年6月 建物基準法が改正…震度6〜7の地震でも建物が倒壊しない耐震性能を求める新耐震基準
・1995年12月 耐震改修促進法が制定…上記以前に設計が完了した建物に耐震診断・耐震補強計画を促進
・2008年末 新建築士法が施行…構造設計一級建築士制度が創設され、一定規模以上の建築物の構造設計について同資格者が設計を行うか同資格者に構造関係規定への適合性の確認を受けることが義務付けられた。

つまり2009年以降に設計されたマンションは比較的安全だと言えます。
また、壁式構造の建物は建設年度に関わらず(1981年以前のものも含めて)比較的安全なようです。


上記のポイントは誰でも簡単にチェックすることができます。
今までは大丈夫だろうと気に留めなかったような知識はこのように頻繁に余震が続く状況下になって初めてありがたみを感じます。
今回の被災を「過去の歴史」ではなく、予測できない未来に対し「事実から学ぶ教科書」として
学んで行きたいものです。

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